Владение недвижимостью связано не только с правом пользоваться и распоряжаться имуществом, но и с обязанностью содержать его в надлежащем состоянии.

В соответствии со статьей 226 Гражданского кодекса Приднестровской Молдавской Республики собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Это означает, что здание, жилой дом, квартира, нежилое помещение, строение или иной объект недвижимости не должны быть оставлены без надзора, доведены до разрушения, аварийного состояния либо использоваться с нарушением прав других граждан.

Что такое бесхозяйная недвижимая вещь?

Согласно статье 242 Гражданского кодекса ПМР бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника, собственник которой неизвестен либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления или органа местного государственного управления, на территории которого они находятся.

По истечении одного года со дня постановки такой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, вправе обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот объект.

Важно понимать: заброшенный дом, пустующее строение или неиспользуемая квартира не становятся бесхозяйными автоматически. Сначала должны быть проверены сведения о собственнике, правоустанавливающие документы, данные регистрации, технического учета и иные обстоятельства.

Что такое бесхозяйственно содержимый объект?

Иная ситуация возникает, когда собственник у объекта есть, однако он не принимает мер к его содержанию.

Статьей 260-1 Гражданского кодекса ПМР предусмотрено, что если собственник недвижимой вещи — здания, сооружения, объекта жилого, общественного, производственного или иного назначения — бесхозяйственно ее содержит, допуская разрушение, доведение до ветхого или аварийного состояния, орган местного государственного управления предупреждает собственника о необходимости привести объект в надлежащее техническое состояние.

Срок для ремонта устанавливается с учетом состояния объекта и характера повреждений, но не может быть менее 3 месяцев и более 18 месяцев. Если собственник после предупреждения продолжает бесхозяйственно обращаться с недвижимостью и без уважительных причин не выполняет необходимые работы, суд по иску органа местного государственного управления может принять решение о продаже такого недвижимого имущества с публичных торгов.

В этом случае собственнику передается сумма, вырученная от продажи, за вычетом расходов на проведение торгов и расходов на исполнение судебного решения.

Особые правила установлены для жилых помещений. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного государственного управления вправе предупредить собственника о необходимости устранить нарушения.

Если нарушения связаны с разрушением помещения, собственнику может быть назначен срок для ремонта. При неисполнении законных требований суд по иску органа местного государственного управления может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов.

Собственнику выплачиваются вырученные средства за вычетом расходов на проведение торгов (статья 310 Гражданского кодекса ПМР). Это крайняя мера. Она применяется не сразу, а после предупреждения собственника и при условии, что нарушения не устранены.

Что касается нежилых помещений в многоквартирных домах? Гражданский кодекс ПМР также предусматривает отдельный порядок для нежилых помещений в многоквартирных жилых домах.
Если эксплуатация такого помещения приводит к загрязнению территории или воздуха жилой среды, нарушает нормальные условия жизни граждан либо осуществляется с нарушением разрешенных видов деятельности, собственнику направляется письменное уведомление о необходимости устранить нарушения.

Если в установленный срок нарушения не устранены, суд по иску органа местного государственного управления может принять решение о продаже такого помещения с публичных торгов (статья 310-1 Гражданского кодекса ПМР).

Как выявляются такие объекты?

Постановлением Правительства ПМР от 12 мая 2025 года № 125 утвержден Порядок ведения реестра бесхозяйственно содержимых недвижимых вещей. Такой реестр ведется государственными администрациями городов и районов. В него включаются сведения о бесхозяйственно содержимых недвижимых вещах, за исключением жилых единиц.

К таким объектам могут относиться объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, отдельно стоящие здания и сооружения, комплексы зданий, объекты незавершенного строительства, нежилые помещения жилых домов и иные объекты недвижимости, не являющиеся жильем.

Сведения о таких объектах могут поступать в государственную администрацию от органов государственной власти, юридических лиц и граждан.

После поступления информации государственная администрация должна проверить сведения с выездом на место, собрать документы, провести визуальный осмотр объекта и составить акт. При подтверждении факта бесхозяйственного содержания объект включается в реестр.

Какие последствия могут наступить для собственника?

Для собственника бесхозяйственное содержание недвижимости может повлечь следующие последствия:

• направление официального предупреждения о необходимости устранить нарушения;
• установление срока для ремонта либо приведения объекта в безопасное состояние;
• включение объекта в реестр бесхозяйственно содержимых недвижимых вещей;
• обращение органа местного государственного управления в суд;
• продажа объекта с публичных торгов по решению суда;
• возмещение расходов, связанных с проведением торгов и исполнением судебного решения;
• гражданско-правовые последствия в случае причинения вреда гражданам или имуществу третьих лиц.

Если объект разрушается, представляет опасность для соседей, прохожих, детей, инженерных сетей или санитарного состояния территории, бездействие собственника может повлечь не только имущественные, но и иные предусмотренные законом последствия.

Что делать собственнику?

Собственнику рекомендуется своевременно оформлять документы на недвижимость, поддерживать объект в надлежащем состоянии, не допускать разрушения здания или помещения, реагировать на обращения соседей и органов власти, а при получении предупреждения — в установленный срок принять меры к устранению нарушений.

Если собственник фактически не пользуется объектом, это не освобождает его от обязанности содержать имущество. Если объект достался по наследству, необходимо своевременно оформить наследственные права. Если документы утеряны либо право не зарегистрировано, следует обратиться в компетентные органы для восстановления и оформления необходимых документов.

Куда обращаться гражданам?

Если гражданам известно о заброшенном, разрушенном, опасном либо длительное время неиспользуемом объекте недвижимости, информацию можно направить в государственную администрацию города или района, администрацию соответствующего села, Совет народных депутатов либо в иные компетентные органы.

В обращении желательно указать адрес объекта, его фактическое состояние, известные сведения о собственнике или пользователе, а также приложить фотоматериалы при их наличии.

Прокуратура обращает внимание граждан и собственников недвижимого имущества: своевременное содержание объектов недвижимости — это не только обязанность собственника, но и вопрос безопасности, благоустройства населенных пунктов и защиты прав других граждан.

Прокуратура города Дубоссары и Дубоссарского района